在當(dāng)前快速變化的房地產(chǎn)市場(chǎng)中,作為全球城市發(fā)展的永續(xù)主題,城市更新充滿了復(fù)雜性,也面臨著新的挑戰(zhàn)。在此背景下,城市更新進(jìn)入了一個(gè)更高的階段城市運(yùn)營(yíng),即從對(duì)硬件設(shè)施及外觀的改造升級(jí)延伸到對(duì)城市空間的配套和運(yùn)營(yíng)。房企急需立足城市更新業(yè)務(wù),探索城市運(yùn)營(yíng)的發(fā)展模式和核心邏輯。
隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從增量時(shí)代進(jìn)入存量時(shí)代,北京、上海、廣州、深圳和武漢等大城市已經(jīng)把城市更新列為城市工作重點(diǎn),廣州和深圳等市甚至專門成立城市更新管理機(jī)構(gòu),指導(dǎo)更新業(yè)務(wù)的有序開展;另外,諸多大型開發(fā)商、私募基金和金融機(jī)構(gòu)也在大力推進(jìn)城市更新業(yè)務(wù)。
本書首先概述和梳理了中西方城市更新的演進(jìn)進(jìn)程和我國(guó)當(dāng)前城市更 新的發(fā)展態(tài)勢(shì),并探索了城市更新的發(fā)展規(guī)律。其次通過(guò)案例透視,對(duì)比分析了全球典型的城市更新實(shí)踐,回顧了佳兆業(yè)及其他一些房企的城市更新代表性項(xiàng)目,并圍繞實(shí)施理念、社會(huì)影響、社區(qū)建構(gòu)、空間品質(zhì)和建筑文化等方面做了深入剖析。*后,結(jié)合行業(yè)實(shí)際和未來(lái)城市發(fā)展的思考,佳兆業(yè)對(duì)城市更新的實(shí)施方式、運(yùn)營(yíng)方式和產(chǎn)品方式等進(jìn)行了思考與展望。
城市更新向城市運(yùn)營(yíng)發(fā)展的大幕正在徐徐拉開,而且承載著打造新空間、賦予存量物業(yè)全新價(jià)值的使命,希望我們的思考能為中國(guó)的城市運(yùn)營(yíng)之路提供有益的參考。
透視國(guó)內(nèi)外案例實(shí)踐,復(fù)盤各房企典型項(xiàng)目;探尋我國(guó)城市運(yùn)營(yíng)的深層次內(nèi)涵和未來(lái)之路
助力房企把握城市更新風(fēng)口 以舊樓改造、存量提升為核心的城市更新模式已成發(fā)展趨勢(shì),各地方政府、大型開發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)都在大力推動(dòng)城市更新。
探索城市更新的模式和趨勢(shì) 從國(guó)內(nèi)外城市更新的眾多案例出發(fā),全方位地呈現(xiàn)城市更新的規(guī)律、現(xiàn)狀、政策、實(shí)操和模式探索。
透視典型案例背后的核心邏輯 匯聚國(guó)內(nèi)外數(shù)十個(gè)舊城改造、城市更新和城市運(yùn)營(yíng)的案例,生動(dòng)地展現(xiàn)了這三者的邏輯演進(jìn)。
大量彩圖呈現(xiàn)別樣的未來(lái)城市 通過(guò)大量彩色圖片對(duì)比了城市角落的前世今生,配以生動(dòng)有趣的文字,助你了解城市的變遷,激發(fā)對(duì)未來(lái)城市的向往。
前言
城市更新的下一站:城市運(yùn)營(yíng)之道
伴隨城市化進(jìn)程的不斷深入,中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展正逐漸由高速度向高質(zhì)量轉(zhuǎn)型,中國(guó)進(jìn)入了以滿足人們美好生活為目標(biāo)的新階段。城市發(fā) 展步入快行道,勢(shì)必對(duì)城市的空間和功能提出新的更高的要求。
據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示,國(guó)內(nèi)城市目前存在的老舊房地產(chǎn)總面積預(yù)估已超200 萬(wàn)億平方米并仍處于增長(zhǎng)狀態(tài),這一現(xiàn)象在上海、北京和深圳等重 點(diǎn)城市更為突出,亟待通過(guò)城市更新推動(dòng)其改造和升級(jí),以便它們重新 煥發(fā)價(jià)值。我們可以預(yù)見,在不同程度與層面上的城市更新浪潮即將掀起, 并可能帶來(lái)寶貴的機(jī)遇和可觀的價(jià)值。城市更新將成為下一輪城市發(fā)展 的新增長(zhǎng)點(diǎn)。
與此同時(shí),作為城市建設(shè)的主陣地,房地產(chǎn)市場(chǎng)也正處于變化之中。 過(guò)去十幾年的大規(guī)模新房開發(fā),使得國(guó)內(nèi)住宅增量市場(chǎng)達(dá)到了一定程度 的飽和,傳統(tǒng)的拿地開發(fā)模式亟須迭代和升級(jí)。借道城市更新業(yè)務(wù)并形 成未來(lái)的可持續(xù)發(fā)展能力和盈利基礎(chǔ),已成為房地產(chǎn)企業(yè)的共識(shí)。
不過(guò),與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)相比,城市更新項(xiàng)目充滿了復(fù)雜性。由 于項(xiàng)目所在地塊往往已是城區(qū)的重要組成部分,大多承載著成熟的交通 路網(wǎng)、文脈和生活方式,所以,準(zhǔn)確分析城市實(shí)際情況和需求,圍繞人 居環(huán)境改善、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和歷史文化保護(hù)等重要內(nèi)容達(dá)成城市更新項(xiàng) 目的目標(biāo),進(jìn)而精準(zhǔn)地匹配資金、資源與資產(chǎn)的關(guān)系成為房企面臨的主要挑戰(zhàn)。在此背景下,城市更新演變?yōu)槌鞘羞\(yùn)營(yíng)的重要內(nèi)容。這無(wú)疑對(duì)房企的綜合能力提出了更高要求,需要它們從城市開發(fā)運(yùn)營(yíng)的角度探索 城市運(yùn)營(yíng)和發(fā)展的新模式。
從這個(gè)意義上講,城市運(yùn)營(yíng)是城市更新的高階形式。立足城市更新 業(yè)務(wù),探索城市運(yùn)營(yíng)的發(fā)展模式和核心邏輯,簡(jiǎn)單而言,需要房企既以 經(jīng)濟(jì)效益為導(dǎo)向,又要兼顧長(zhǎng)遠(yuǎn)的社會(huì)效益和環(huán)境效益。具體來(lái)講,城 市更新項(xiàng)目不僅僅是對(duì)建筑物等硬件設(shè)施及外觀進(jìn)行改造升級(jí),而且要 延伸到對(duì)城市空間進(jìn)行相關(guān)的配套和運(yùn)營(yíng)。從城市開發(fā)運(yùn)營(yíng)的角度,通 過(guò)規(guī)劃引導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)培育、住宅開發(fā)和配套建設(shè)等領(lǐng)域的協(xié)同,城市運(yùn)營(yíng) 商旨在與當(dāng)?shù)卣案骱献鞣焦餐蛟旌团嘤鞘邪l(fā)展新動(dòng)能。
這種模式關(guān)鍵在于不僅需要房企通過(guò)發(fā)揮自身的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)和資源優(yōu) 勢(shì),將城市運(yùn)營(yíng)能力與城市更新項(xiàng)目高度融合,推動(dòng)城市更新項(xiàng)目成為 城市發(fā)展的有機(jī)組成部分;而且需要房企立足于不同城市的發(fā)展階段、 利益維度及公眾需求,不斷疊加和融合各種能力,深化城市運(yùn)營(yíng)的水平 和內(nèi)涵,提升對(duì)城市更新項(xiàng)目的綜合運(yùn)營(yíng)能力。
基于此,我們撰寫了《城市運(yùn)營(yíng)核心邏輯美好生活的責(zé)任與榮耀》 一書。全書共分六章,按照一個(gè)完整的邏輯,有思路,有模式,有案例, 有分析,深入淺出地對(duì)城市更新進(jìn)行了系統(tǒng)闡述,力求將城市更新的過(guò)去、 現(xiàn)在及未來(lái)真切地呈現(xiàn)在讀者面前。第一章立足城市更新的歷史發(fā)展,主 要闡述了城市更新的演進(jìn)進(jìn)程、原因及意義;第二章對(duì)國(guó)內(nèi)目前主要城市的城市更新模式及政策進(jìn)行了介紹和解析;第三章、第四章詳細(xì)復(fù)盤 了部分發(fā)達(dá)國(guó)家及國(guó)內(nèi)典型城市的更新案例,著重介紹了項(xiàng)目的實(shí)施背 景、實(shí)施路徑及后續(xù)影響等,希望給行業(yè)帶來(lái)啟示;第五章圍繞房企布 局城市更新業(yè)務(wù)及轉(zhuǎn)型城市運(yùn)營(yíng)商的共識(shí),闡述了房企如何從金融、 產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)品三個(gè)核心方面進(jìn)行升級(jí);第六章基于我們對(duì)城市更新業(yè)務(wù)的積 累和理解,從經(jīng)濟(jì)、民生、科技及文化四個(gè)層面進(jìn)行了分析和展望。
佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司,成立于1999年,總部位于香港,2009年12月在香港聯(lián)交所成功上市(1638.HK)。截至2018年年底,佳兆業(yè)集團(tuán)的總資產(chǎn)已超過(guò)2200億元,榮膺《財(cái)富》中國(guó)300強(qiáng)企業(yè),中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)TOP30。佳兆業(yè)旗下?lián)碛?0多家集團(tuán)公司及專業(yè)公司,分公司超100家,覆蓋全國(guó)50多個(gè)重要城市,并在全球擁有6家上市公司,資本實(shí)力雄厚。2016年,佳兆業(yè)集團(tuán)投入巨資入股深圳市足球俱樂(lè)部;經(jīng)過(guò)努力拼搏,球隊(duì)在2018年成功重返中國(guó)足球超級(jí)聯(lián)賽,為深圳打造了又一張城市名片。
佳兆業(yè)集團(tuán)將城市更新作為重要戰(zhàn)略之一,以打造一流的城市公共運(yùn)營(yíng)服務(wù)商為愿景。城市更新業(yè)務(wù)已遍及全國(guó)多個(gè)核心城市,涉及城中村、舊住宅小區(qū)、舊工業(yè)區(qū)及爛尾樓等多種類型。憑借在這一領(lǐng)域的豐富經(jīng)驗(yàn)及多個(gè)成功案例,佳兆業(yè)在業(yè)界被譽(yù)為城市更新專家。
佳兆業(yè)集團(tuán)控股經(jīng)濟(jì)研究院,是佳兆業(yè)集團(tuán)設(shè)立的房地產(chǎn)行業(yè)研究和戰(zhàn)略發(fā)展專業(yè)機(jī)構(gòu)。研究院以驅(qū)動(dòng)集團(tuán)全局性、戰(zhàn)略性和前瞻性發(fā)展為使命,立足政策及行業(yè)研究、戰(zhàn)略管理及投融資業(yè)務(wù)管理三大工作職責(zé)。研究院對(duì)內(nèi)致力于發(fā)揮市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)、戰(zhàn)略策源地、業(yè)務(wù)發(fā)動(dòng)機(jī)和人才發(fā)源地四大角色,對(duì)外致力于搭建與政企、機(jī)構(gòu)及社會(huì)公眾溝通的橋梁,為企業(yè)樹立良好的社會(huì)形象和品牌形象。
目錄
前言城市更新的下一站:城市運(yùn)營(yíng)之道III
第一章城市更新發(fā)展規(guī)律的探索001
第一節(jié)城市更新的發(fā)展概況003
第二節(jié)城市更新發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力007
第三節(jié)城市更新的作用和意義020
第二章國(guó)內(nèi)典型城市城市更新現(xiàn)狀和政策025
第一節(jié)國(guó)內(nèi)重點(diǎn)城市城市更新模式盤點(diǎn)027
第二節(jié)國(guó)內(nèi)典型城市城市更新政策盤點(diǎn)和解析035
第三章城市更新全球典型案例分析109
第一節(jié)美國(guó)SOHO區(qū)的舊城改造 111
第二節(jié)倫敦金絲雀碼頭區(qū)域再生計(jì)劃119
第三節(jié)法國(guó)南特島工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)與城市復(fù)興133
第四節(jié)紐約高線公園帶動(dòng)多產(chǎn)業(yè)復(fù)興144
第五節(jié)美國(guó)丹佛聯(lián)合車站PPP模式 157
第六節(jié)倫敦奧運(yùn)會(huì)場(chǎng)館的可持續(xù)理念166
第七節(jié)西班牙邦巴斯藝術(shù)館和里卡餐廳:視覺美學(xué)的極致體驗(yàn)175
第八節(jié)倫敦泰特現(xiàn)代藝術(shù)館有機(jī)融合當(dāng)代創(chuàng)意185
第九節(jié)新加坡浮爾頓酒店的經(jīng)典升級(jí)195
第四章國(guó)內(nèi)城市更新的實(shí)踐與探索203
第一節(jié)深圳坂田城市廣場(chǎng)都市綜合體的轉(zhuǎn)身206
第二節(jié)深圳鹽田整體搬遷項(xiàng)目:異地搬遷典范217
第三節(jié)深圳子悅臺(tái):爛尾項(xiàng)目推動(dòng)政策發(fā)展226
第四節(jié)深圳大沖村舊改:從城中村變身為人文綜合體234
第五節(jié)北京郎園Vintage:從舊廠房到文化創(chuàng)意園243
第六節(jié)上海萬(wàn)科哥倫比亞公園打造城市IP新名片 252
第七節(jié)華僑城創(chuàng)意文化園催生文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)繁榮261
第八節(jié)上海新天地:石庫(kù)門中的海派文化 269
第九節(jié)深圳星河WORLD的產(chǎn)城融合新模式 276
第十節(jié)深圳中洲灣:現(xiàn)代綜合體的再生再造281
第五章未來(lái)城市更新發(fā)展模式思考289
第一節(jié)金融驅(qū)動(dòng)下城市更新輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)292
第二節(jié)產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)下的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入及運(yùn)營(yíng)325
第三節(jié)消費(fèi)升級(jí)背景下城市更新產(chǎn)品的打造340
第六章城市更新的發(fā)展趨勢(shì)展望361
第一節(jié)關(guān)注經(jīng)濟(jì),推進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展
第二節(jié)關(guān)注民生,助力居民對(duì)美好生活的追求368
第三節(jié)關(guān)注科技:打造智慧新城市384
第四節(jié)關(guān)注文化:加強(qiáng)文化的傳承與保護(hù)392
后記