前言

城市更新的下一站：城市運(yùn)營(yíng)之道

伴隨城市化進(jìn)程的不斷深入，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展正逐漸由高速度向高質(zhì)量轉(zhuǎn)型，中國(guó)進(jìn)入了以滿足人們美好生活為目標(biāo)的新階段。城市發(fā) 展步入快行道，勢(shì)必對(duì)城市的空間和功能提出新的更高的要求。

據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，國(guó)內(nèi)城市目前存在的老舊房地產(chǎn)總面積預(yù)估已超200 萬(wàn)億平方米并仍處于增長(zhǎng)狀態(tài)，這一現(xiàn)象在上海、北京和深圳等重 點(diǎn)城市更為突出，亟待通過(guò)城市更新推動(dòng)其改造和升級(jí)，以便它們重新 煥發(fā)價(jià)值。我們可以預(yù)見，在不同程度與層面上的城市更新浪潮即將掀起， 并可能帶來(lái)寶貴的機(jī)遇和可觀的價(jià)值。城市更新將成為下一輪城市發(fā)展 的新增長(zhǎng)點(diǎn)。

與此同時(shí)，作為城市建設(shè)的主陣地，房地產(chǎn)市場(chǎng)也正處于變化之中。 過(guò)去十幾年的大規(guī)模新房開發(fā)，使得國(guó)內(nèi)住宅增量市場(chǎng)達(dá)到了一定程度 的飽和，傳統(tǒng)的拿地開發(fā)模式亟須迭代和升級(jí)。借道城市更新業(yè)務(wù)并形 成未來(lái)的可持續(xù)發(fā)展能力和盈利基礎(chǔ)，已成為房地產(chǎn)企業(yè)的共識(shí)。

不過(guò)，與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)相比，城市更新項(xiàng)目充滿了復(fù)雜性。由 于項(xiàng)目所在地塊往往已是城區(qū)的重要組成部分，大多承載著成熟的交通 路網(wǎng)、文脈和生活方式，所以，準(zhǔn)確分析城市實(shí)際情況和需求，圍繞人 居環(huán)境改善、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和歷史文化保護(hù)等重要內(nèi)容達(dá)成城市更新項(xiàng) 目的目標(biāo)，進(jìn)而精準(zhǔn)地匹配資金、資源與資產(chǎn)的關(guān)系成為房企面臨的主要挑戰(zhàn)。在此背景下，城市更新演變?yōu)槌鞘羞\(yùn)營(yíng)的重要內(nèi)容。這無(wú)疑對(duì)房企的綜合能力提出了更高要求，需要它們從城市開發(fā)運(yùn)營(yíng)的角度探索 城市運(yùn)營(yíng)和發(fā)展的新模式。

從這個(gè)意義上講，城市運(yùn)營(yíng)是城市更新的高階形式。立足城市更新 業(yè)務(wù)，探索城市運(yùn)營(yíng)的發(fā)展模式和核心邏輯，簡(jiǎn)單而言，需要房企既以 經(jīng)濟(jì)效益為導(dǎo)向，又要兼顧長(zhǎng)遠(yuǎn)的社會(huì)效益和環(huán)境效益。具體來(lái)講，城 市更新項(xiàng)目不僅僅是對(duì)建筑物等硬件設(shè)施及外觀進(jìn)行改造升級(jí)，而且要 延伸到對(duì)城市空間進(jìn)行相關(guān)的配套和運(yùn)營(yíng)。從城市開發(fā)運(yùn)營(yíng)的角度，通 過(guò)規(guī)劃引導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)培育、住宅開發(fā)和配套建設(shè)等領(lǐng)域的協(xié)同，城市運(yùn)營(yíng) 商旨在與當(dāng)?shù)卣�府及各合作方共同打造和培育城市發(fā)展新動(dòng)能。

這種模式關(guān)鍵在于不僅需要房企通過(guò)發(fā)揮自身的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)和資源優(yōu) 勢(shì)，將城市運(yùn)營(yíng)能力與城市更新項(xiàng)目高度融合，推動(dòng)城市更新項(xiàng)目成為 城市發(fā)展的有機(jī)組成部分；而且需要房企立足于不同城市的發(fā)展階段、 利益維度及公眾需求，不斷疊加和融合各種能力，深化城市運(yùn)營(yíng)的水平 和內(nèi)涵，提升對(duì)城市更新項(xiàng)目的綜合運(yùn)營(yíng)能力。

基于此，我們撰寫了《城市運(yùn)營(yíng)核心邏輯美好生活的責(zé)任與榮耀》 一書。全書共分六章，按照一個(gè)完整的邏輯，有思路，有模式，有案例， 有分析，深入淺出地對(duì)城市更新進(jìn)行了系統(tǒng)闡述，力求將城市更新的過(guò)去、 現(xiàn)在及未來(lái)真切地呈現(xiàn)在讀者面前。第一章立足城市更新的歷史發(fā)展，主 要闡述了城市更新的演進(jìn)進(jìn)程、原因及意義；第二章對(duì)國(guó)內(nèi)目前主要城市的城市更新模式及政策進(jìn)行了介紹和解析；第三章、第四章詳細(xì)復(fù)盤 了部分發(fā)達(dá)國(guó)家及國(guó)內(nèi)典型城市的更新案例，著重介紹了項(xiàng)目的實(shí)施背 景、實(shí)施路徑及后續(xù)影響等，希望給行業(yè)帶來(lái)啟示；第五章圍繞房企布 局城市更新業(yè)務(wù)及轉(zhuǎn)型城市運(yùn)營(yíng)商的共識(shí)，闡述了房企如何從金融、 產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)品三個(gè)核心方面進(jìn)行升級(jí)；第六章基于我們對(duì)城市更新業(yè)務(wù)的積 累和理解，從經(jīng)濟(jì)、民生、科技及文化四個(gè)層面進(jìn)行了分析和展望。